Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cách đây không lâu đã sở hữu công văn gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên – Môi trường về việc đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất.
Theo HoREA, Luật Đất đai 2013 vẫn còn còn đó phổ biến hạn chế. Phổ thông quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất lúc vận hành thực tiễn đã cho thấy chưa đích thực đảm bảo nguyên tắc "Giá đất thích hợp sở hữu giá đất nhiều trên thị trường".
 |
| tuyến phố Đồng Khởi, huyện một theo Bảng giá đất của TP HCM được định giá 210,6 triệu đồng/m2 nhưng giá thị phần lên tới hơn một tỷ đồng/m2. Ảnh: Giáo dục Việt Nam. |
HoREA chỉ rõ, thực tại hiện giờ, giá đất trong bảng giá đất ở những địa phương được quy định phải chăng hơn so mang giá đất phổ biến trên thị phần. Giá đất quy định trong Bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương khoảng 30-50% giá đất thị trường. Kết quả công tác giám định "giá đất cụ thể" cũng chưa thể đảm bảo được nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất đa dạng trên thị trường".
Tại các địa phương đã xảy ra hiện trạng "Bảng giá đất" tốt mà căn do cốt yếu là do "Khung giá đất" thấp, và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định "Ủy ban quần chúng cấp tỉnh giấc được quy định mức giá đất cao hơn nhưng ko quá 30% so mang giá bán tối đa của cùng cái đất trong khung giá đất", nhưng không được quy định giá thành đất tốt hơn giá thành tối thiểu của cùng loại đất trong khuông giá đất, nên không liên quan mang tình hình thực tế của địa phương.
Để khiến rõ vấn đề nêu trên, HoREA đưa ra các tỉ dụ cụ thể.
ví dụ một, về chi phí đất tốt nhất trong Bảng giá đất của địa phương.
Tại TP HCM khi ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND TP thì mức nộp tiền dùng đất năm 2015 (áp dụng theo Luật Đất đai 2013) của đa dạng vị trí nhà tương tự trong "hẻm sâu" cao hơn những trường hợp đã nộp tiền tiêu dùng đất năm 2014 (áp dụng theo Luật Đất đai 2003). Theo bí quyết tính năm 2014, các vị trí nhà trong hẻm với hệ số vị trí cao nhất là 0,5 (vị trí 1), thấp nhất là 0,2 (vị trí 4) song song còn được tính tương ứng với phân cấp hẻm (hẻm cấp một, hẻm cấp hai, cấp hẻm còn lại).
trong khi chậm tiến độ tại Quyết định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND TP thì chỉ mang phân ra 3 mẫu vị trí hẻm: vị trí hai (tương đương vị trí 1 trong Quyết định 60) sở hữu hệ số vị trí 0,7 so sở hữu nhà mặt tiền đường; vị trí 3 (tương đương vị trí hai trong Quyết định 60) mang hệ số vị trí 0,8 so sở hữu vị trí 2; vị trí 4 (bao gồm cả vị trí 3 và vị trí 4 trong Quyết định 60) có hệ số vị trí 0,8 so mang vị trí 3.
do vậy, theo cách thức tính của năm 2015 thì đa dạng vị trí nhà trong hẻm, nhất là những hẻm sâu (hẻm của hẻm của hẻm) phải nộp tiền dùng đất cao hơn năm 2014. Do nhà trong hẻm chiếm phần đầy đủ, hơn nữa nhà trong hẻm sâu (hẻm của hẻm của hẻm) là của tất cả bà con cần lao nghèo, nên việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo Luật Đất đai 2013 đã quy dịnh giá đất thấp nhất trong Bảng giá đất của thành thị ko được tốt hơn giá đất tối thiểu của khuông giá đất do Chính phủ, dẫn tới người dân xin hợp pháp hóa quyền với nhà đã phải nộp tiền tiêu dùng đất cao hơn trước đây.
tỉ dụ 2, về chi phí đất cao nhất trong Bảng giá đất của địa phương.
HoREA cho rằng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, trong chậm tiến độ, quy định giá đất tối đa tại TP HCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2.
Bảng giá đất của TP HCM đã xác định 3 tuyến phố gồm: Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng chi phí cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2.
"Mặc dù vậy, giá thành này vẫn rất thấp so sở hữu giá thị phần khoảng hơn 1 tỷ đồng/m2", HoREA cho biết.
 |
| con đường Lê Lợi, quận một mang giá thị phần hơn 1 tỷ đồng/m2. Ảnh: Giáo dục Việt Nam. |
Cũng theo HoREA, ngày 15/3/2018, UBND TP đã ban hành quyết định 09/2018/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất, đã quy định hệ số 1,1 lần ứng dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích dùng đất sang đất ở đối mang phần diện tích vượt hạn mức. Quy định hệ số 1,3 cho khu vực 5, hệ số 1,5 cho khu vực 4, hệ số 1,7 cho khu vực 3, hệ số một,9 cho khu vực 2 và hệ số 2,1 cho khu vực 1 vận dụng trong trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền tiêu dùng đất để cho thuê.
"Khi ứng dụng hệ số điều chỉnh giá đất này thì đơn giá cho thuê đất hàng năm hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá đất để cho thuê vẫn phải chăng so mang giá thị phần. Như con đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, giả dụ ứng dụng hệ số điều chỉnh 2,1 thì giá đất cũng chỉ là: 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2. Đây là giá thành vẫn còn quá rẻ so sở hữu giá thị trường", văn bản của HoREA nêu rõ.
HoREA cho rằng, vốn đầu tư đất đai là vấn đề rất lớn, rất quan yếu trong luật pháp đất đai, trong ngừng thi côngĐây mang vấn đề xác định giá đất. Nguồn thu trong khoảng đất chiếm khoảng trên dưới 10% ngân sách địa phương là nguồn thu rất quan trọng của những thức giấc, thành phố trực thuộc Trung ương.
Nhưng hiện tại, trong quá trình thực thi pháp luật đất đai, có hiện tượng nguồn thu ngân sách Nhà nước trong khoảng đất đai còn bị thất thu trong hoạt động chuyển mục đích dùng đất, chuyển công năng tiêu dùng của công trình vun đắp gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích dùng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.
"Nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương thích mang tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước. Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế tiêu dùng đất phi nông nghiệp còn phổ quát bất cập", văn bản của HoREA nhấn mạnh.
Vietnambiz
Nhận xét
Đăng nhận xét