Ảnh: TTXVN
Cơn khát vốn của các đơn vị bất động sản đang tác động rất mạnh tới cấu trúc của thị phần tài chính đại quát.
phổ quát phương pháp bán trái phiếu đơn vị
Đầu tháng 7 mới đây, ông A - giám đốc một công ty cung ứng to, cổ phiếu niêm yết trên sàn HOSE - nhận được điện thoại của tổng giám đốc doanh nghiệp chứng khoán B.
Lãnh đạo công ty chứng khoán B cho biết sau khi đọc Con số vốn đầu tư bán niên và chấm dứt năm 2018 của đơn vị ông A thấy nguồn tiền nhàn rỗi hơn 800 tỉ đồng đang gửi tiết kiệm ngắn hạn tại các ngân hàng, nên mời ông A đầu tư vào trái khoán doanh nghiệp (TPDN) mà bên đơn vị chứng khoán đấy đang trả lời phát hành với lãi suất cao hơn ngân hàng 3 điểm %.
Ông A nhắc lại câu chuyện với TBKTSG Online: "Khi tôi hỏi làm gì sở hữu khoản đầu cơ TPDN nào có kỳ hạn 3 tháng thì lãnh đạo tổ chức chứng khoán phân tích hàng loạt kỹ thuật thu xếp vốn khác nhau".
Cụ thể, trong khoảng đầu năm 2019, do chính sách tín dụng về cho vay trung và dài hạn ngày một siết chặt, đặc trưng là cho vay bất động sản, những đơn vị chứng khoán (thuộc những ngân hàng; hoặc được "chống lưng" bởi những ngân hàng) buộc phải thực hiện các nghiệp vụ "buôn tiền" mới.
Đơn cử, tổ chức chứng khoán B (cũng thuộc 1 ngân hàng) tư vấn và bảo lãnh phát hành cho một tổ chức bất động sản "gói" TPDN mang kỳ hạn hai năm, tổng giá trị hơn 1.000 tỉ đồng, lãi suất 12%/năm.
Thế nhưng, trên thực tiễn, đã qua cái quá trình mà một đơn vị phát hành TPDN ra thị phần được 1-2 nhà băng đứng ra tậu hết (mà thực chất là ngân hàng cho vay vốn qua hình thức này).
vì thế, gói trái khoán đề cập trên phải chia nhỏ, bán cho các nhà đầu tư khác nên doanh nghiệp chứng khoán B chào nhà đầu tư cá nhân/doanh nghiệp với lãi suất sắp 10 %/năm rồi chuyển qua cho công ty phát hành trái phiếu.
tương tự, doanh nghiệp chứng khoán B vừa thu xếp được tiền cho công ty (dù kỳ hạn ngắn), vừa mang nguồn thu trong khoảng hoạt động bảo lãnh giải đáp cũng như lãi suất chênh lệch .
1 đại lý giới thiệu hình thức tìm trái phiếu doanh nghiệp đổi lấy quyền ưu tiên sắm bất động sản đến quý khách. Ảnh: NL
Nghị định 163/CP về phát hành TPDN được vận dụng trong khoảng tháng 2-2019 mới đây sở hữu những điều kiện mở đã được xem là một dòng "phao cứu sinh" cho doanh nghiệp. Nhất là doanh nghiệp bất động sản vì nguồn vốn vay ngân hàng bị siết chặt.
các đơn vị bất động sản phần đông đều chọn kênh trái khoán để huy động vốn. Và theo ấy, những công ty môi giới chứng khoán cũng hoạt động tấp nập, kiếm tìm lợi nhuận trên thị trường này.
Theo Báo cáo của cơ quan điều hành, trong 6 tháng đầu năm, mang 89 nghìn tỉ đồng TPDN được phát hành, nâng cao 34% so sở hữu cùng kỳ năm ngoái. Trong danh sách này với tên hầu như hầu hết những đơn vị bất động sản to thuộc Vingroup, Khang Điền, Đất Xanh, Novaland, Phát Đạt.
có đơn vị phát hành vài trăm tỉ đồng trái phiếu, có đơn vị phát hành đến hàng nghìn tỉ đồng; hoặc chia nhỏ thành phổ thông đợt phát hành nhưng cùng lại cũng với giá trị to.
trái phiếu bất động sản: chẳng hề khi nào cũng "sáng"
Bất động sản vốn là 1 kênh đầu tư hấp dẫn nhưng cũng đầy rủi ro. Trái khoán của doanh nghiệp bất động sản, cho nên cũng sẽ chứa chứa những rủi ro của thị phần.
ví như trái chủ đầu cơ vào trái khoán của những công ty to mà hẳn nhiên những điều kiện đảm bảo, chuyển đổi hợp lý thì đây là kênh đầu tư an toàn, lợi nhuận hấp dẫn.
thí dụ, đơn vị cổ phần Cơ điện lạnh (REE) với hoạt động buôn bán bất động sản và phát hành hai.320 tỉ đồng trái phiếu kỳ hạn 10 năm.
Mục đích là dùng số tiền thu được để lớn mạnh các Dự án văn phòng cho thuê tại Công trình E-town ở TPHCM; dùng cho việc trả tiền tiền sử dụng đất, đầu tư căn hộ, phát triển thêm quỹ đất.
Tài sản đảm bảo là số cổ phần chi phối tại Thủy điện Thác Bà và cổ phần trong Thủy điện sông Ba Hạ. Đơn vị cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) chỉ tính riêng đợt phát hành TPDN riêng lẻ 470 tỉ đồng, dù không chuyển đổi, ko kèm chứng quyền nhưng có bảo lãnh của tổ chức phát hành.
Hoặc như đơn vị cổ phần Tập đoàn Novaland phát hành 1.500 tỉ đồng trái phiếu hồi tháng 12-2018 sở hữu tiêu dùng tài sản của công ty và bên thứ ba là quyền tài sản của đơn vị cổ phần vững mạnh Đất Việt nảy sinh trong khoảng Dự án Chung cư 100 Cô Giang, huyện 1 (TPHCM) để đảm bảo các phận sự thanh toán can dự tới trái phiếu.
những đợt phát hành trái khoán quốc tế 310 triệu đô la Mỹ của doanh nghiệp, niêm yết trên thị phần chứng khoán Singapore là trái khoán dạng chuyển đổi thành cổ phần, có giá chuyển đổi cổ phần ban đầu cao hơn giá tham chiếu ngày phát hành 15%..
Song, trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chẳng hề khi nào cũng "sáng". Tỉ dụ, Nova Long Giang gần đây phát hành 148,5 tỉ đồng bổ sung vốn cho hoạt động đầu cơ kinh doanh, không sở hữu tài sản đảm bảo, không chuyển đổi, ko kèm chứng quyền... Thì rủi ro cho nhà đầu cơ sẽ lớn hơn.
Mặt khác, phụ lục hiệp đồng sắm bán trái phiếu (không tách rời giao kèo chính) quy định về việc tổ chức phát hành đã thống nhất với công ty TNHH đầu tư và vững mạnh bất động sản Sun City (chủ đầu cơ dự kiến) về việc đảm bảo cho các bạn trái khoán có quyền dành đầu tiên giao dịch tại Dự án bất động sản tại phường Bình Khánh (quận 2) mà ko rõ Dự án nào.
nếu nhà đầu tư cá nhân nào tinh ý ra, sở hữu thể hiểu đây chẳng phải là điều kiện đề xuất Nova Long Giang phải thực thi nghĩa vụ với người mua trái phiếu. Và các rủi ro pháp lý sẽ rất to nếu mang tranh chấp xảy ra lâu dài.
Hơn nữa, tổ chức TNHH đầu cơ và tăng trưởng Nova Long Giang là pháp nhân độc lập. Trong trường hợp trái phiếu do công ty phát hành với những rủi ro về thanh toán thì trái chủ phải hoàn toàn chịu, chẳng thể đề xuất doanh nghiệp mẹ hay các tổ chức sở hữu can hệ khắc phục, đảm bảo lợi quyền cho mình, nhắc cả lợi quyền dành đầu tiên tìm bất động sản.
một nghi vấn đặt ra là liệu mang thể sáng tỏ chiếc hình trái khoán bất động sản để những tổ chức bất động sản sở hữu thêm kênh bán hàng để đỡ phải bán bất động sản qua hình thức tìm trái phiếu mang quyền ưu tiên?
Câu trả lời là tại Thông tư 16/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở sở hữu ghi "trường hợp huy động vốn thông qua hình thức trái khoán thì thời điểm phát hành trái phiếu và trình tự, giấy má phát hành được thực hiện theo quy định của luật pháp về doanh nghiệp và pháp luật về chứng khoán" (Điều 8: huy động vốn để xây dựng nhà ở thương mại).
tức là Luật Nhà ở lại đề nghị doanh nghiệp tuân theo quy định về phát hành TPDN như đã nhắc ở trên.
Còn việc thỏa thuận hợp tác buôn bán mang đơn vị mang chức năng kinh doanh bất động sản chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Cũng sở hữu thể phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận (loại nhà ở, vị trí, diện tích được phân chia) và trách nhiệm, phương pháp giải quyết tranh chấp (nếu có).
nói khác đi, Luật nhà ở cũng đề xuất doanh nghiệp tuân thủ Luật Chứng khoán nếu như phát hành trái phiếu và ko sở hữu quy định cụ thể về trái khoán bất động sản. Khi mà ấy, TPDN sở hữu hợp đồng mua bán trái khoán rõ ràng và chẳng hề là hiệp đồng hợp tác buôn bán.
do vậy, trái khoán bất động sản riêng rẽ đến giờ là chưa thể thực hiện được. Song, cũng không thể lấy lý do vậy để thực hiện các hoạt động mở bán Dự án lúc chưa đủ điều kiện theo Luật Nhà ở, làm phức tạp thêm thị phần bất động sản, vốn là thị phần phát sinh hơi đa dạng hoạt động mâu thuẫn.
cách đây không lâu, Phó Thủ tướng Chính phủ Vương Đình Huệ đã bắt buộc Bộ vốn đầu tư và ngân hàng nhà nước sớm sở hữu Thống kê, giám sát, định hướng thị phần TPDN để ví như có thất thường, thiếu minh bạch thì phải chấn chỉnh kịp thời.
Đã tới lúc phải làm nghiêm việc đó để ko khiến cho méo mó cấu trúc thị phần nguồn vốn Việt Nam.
#VietnamBiz #Nhadat
Nhận xét
Đăng nhận xét